재건축 투자 체크리스트, 용적률을 알아보자

 

 

수도권 특히 1기신도시 재개발, 재건축 이야기가 나오면서 재건축에 관심을 갖고 있는 사람이 많을 것 같습니다. 저도 제건축이 되면 좋겠습니다. 20년도 말 거의 머리가격으로 아파트를 첫 투자했는데 아무것도 모르고 그냥 분위기에 휩쓸려서 투자를 했습니다. 다행히 1기 신도시 안에 있는 물건이라 그나마 운이 좋았다라고 표현을 하고 있구요. 이 아파트가 30년차입니다..

 

언제 재건축이 될지는 모르는 아파트이지만, 이자도 부담스럽지만 그래도 아직은 버틸만 하기에 가지고 가려고합니다.

 

그럼 이만 각설하고.

재건축 투자에 용적률을 봐야하는 이유는 무엇일까요?

 

보통은 아파트가 다시 지어질 때 용적률 300%까지 건축할 수 있습니다. 물론 지역마다, 땅의 용도마다 다르지만 건축사가 이익을 잡기위해는 그정도로 보고 있습니다. 

 

그럼 용적률 300%라는 의미는 무엇일까요?? 예를 들어 땅이 1000평이라면 3000평까지 건물을 지을 수가 있다는 뜻입니다. 즉 이미 용적률이 높은 아파트는 별로다라는 것입니다. 용적률이 높은 아파트는 새로 만들어지는 추가세대가 적다는 뜻입니다. 

이 사진은 한화건설 블로그에서 나온 사진입니다. 쉽게 용적률이 높으면 왜 좋지 않은지 이해할 수 있습니다. 용적률이 높으면 당연히 고층 아파트가 될 것입니다.

 

 

그렇다면 용적률 높으면 재건축에 좋지 않을까?

 

용적률이 높으면 추가적으로 만들수 있는 세대가 줄어들기 때문입니다. 토지마다 목적에 맞게 용적률의 한계가 있기 때문에 그 규정을 지켜가면서 재건축을 해야하기 때문입니다. 오래된 아파트를 부섰다고 해도 롯데타워처럼 높은 아파트를 짖지 못하는 거죠. 

 

추가적으로 구성할 수 있는 세대가 줄어든다면 당연히 분양을 할 수 있는 물건이 줄어들게 됩니다. 그러면 아파트를 부수고 다시 만드는 비용. 즉 공사비가 기존의 조합원들에게 추가 분담금 형태로 청구하게되죠. 반대로 추가분양 물량이 많다면 내돈 하나도 안들이고 더큰 평수 심지어 1+1도 새로운 분양으로 받을 수 있게되는 것입니다.  그렇기 때문에 용적률이 낮은 아파트로 재건툭은 투자를 해야 수익성이 높습니다. 

 

보통은 예전에 지어진 아파트들은 용적률이 150~200% 사이인데 250%가 넘어가는 재건축을 바라보는 아파트는 피하시길 바랍니다. 물론 그 지역의 조례에 따라 용적률을 더 많이 받는 지역은 상광없습니다. 그리고 종상향이라는 것도 있기때문에 종상향이 되면 용적률이 늘어나는 경우가 있으니 지역별 특수성을 고려하긴해야합니다. 

 

종상향을 거주지역 종을 상향시키는 것인데 2종 거주지역을 3종 거주지역으로 상향하는 조치를 취하는 것을말합니다. 물론 종상향이 되면 닭장 아파트처럼 빽빽하게 아파트 단지들이 들어설 것이라는 우려를 표출하는 사람도 많습니다. 

그렇기 때문에 재건축 아파트를 투자하기를 원하신다면 꼭 용적률을 체크해야합니다. 용적률 체큿긋 쉽게 네이버부동산에서 "단지정보"만 검색해도 쉽게 알 수 있습니다. 

 

이렇게 아파트 재건축투자를 할때 단순히 연식만 오래되서 재건축을 추진하겠다 라는 생각만 가지고 가서는 안됩니다. 

 

하나하나 꼼꼼히 체크해가며 투자를 합시다. 

 

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