아파트에 관한 잘못된 상식 4가지

주택보급률이 100%가 넘으면 집값이 내려갈까?

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  서울의 경우에는 빈집이 8만채 정도 된다고 하는데 이렇게 빈집이 많음에도 불구하고 집값은 왜 계속 상승하는 것일까?

  빈집의 경우에는 대부분 재개발지역에 있다고 보면된다. 즉, 재개발지역의 사업이 부진한 경우 그 지역은 슬럼화가되어 사람들이 더이상 살기 적당한 곳이 못되기 때문이다. 그러면 집으로써의 기능이 상실된다. 

또한 많은 빈집의 경우 시골에 있는 경우가 많다. 노인분들이 살다가 돌아가시면 빈집으로 남기 때문이다. 

  통계의 함정에 빠지지 말것. 주택은 다른 물건들과 다르게 생활권이라는 공간적 제약이 작용한다. 그 집 한채만 있다고 그 지역에 살 수는 없기 때문이다. 주변에 학교, 병원 상가 등 각종 편의시설의 기반이 함께 존재해야 집으로써 가치를 지니기 때문이다. 

결국 주택 보급률은 통계산으로 의미가 있는 것이고 실질적인 주택보급상황이 더 중요하다. 

 

 

인구가 줄어든다는데 집값은 내려갈까?

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  집값 하락론자들은 앞으로 인구가 줄어들어 집값에 영향을 줄 것이라고 종종 말한다. 인구통계의 함정에 빠지지말자. 집은 대표적인 가격이 정해져 있지 않는 물건이다. 즉, 사장에서 수요와 공급으로 가격이 결정되는 물건인 것이다. 수요가 많으면 값은 오르게 되어있다. 1인 1수요라는 함정에 빠지지 말자. 집은 반드시 들어가서 산다는 생각을 바꾸지, 항상 집은 투기의 수요가 존재한다는 사실을 인식해야한다. 

 

 

미국금리가 올라간다는데 집값이 내려갈까?

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  주식은 전형적인 투자상품이고, 투자 수익률이 금리보다 조금 높은 수준만을 기대한다. 하지만 집의 경우 금리가 집값에 전혀 영향을 미치지 않는다고는 말하긴 어렵지만, 다른 수요에 영향을 주는 수요변수 중의 요인 중 하나이다. 주택은 투자상품이면서 동시에 소비재이기 때문이다. 

  또한 금리보다 사람들은 수익률을 중요시해야한다. 2006년 집값이 폭등할 때에는 금리가 5~6%였다. 지금보다 훨씬 비싼 금리였지만 폭등했다. (단, 절대적인 짒갑의 차이가 현재와 크기때문에 대출이자 감당에 대한 사람의 심리는 다를 수도 있다고 생각한다.) 그리고 사람들은 어느 정도 시간이 흐르면 금리에 내성이 생기게되기 때문이다. 

  다만, 흐름이 정해져있는 경우, 즉 지금이 하락세에 있다면, 금리가 오르는 것은 사람들 심리에 크게 영향을 줄 수 있다. 결국, 금리 때문에 집값이 움직이는 것이 아니라 시장의 분위기에 따라 그 영향이 커질 수도 있고 전혀없을 수도 있는 수요에 영향을 미치는 한 요소인 것이다. 

 

미분양이 많아지면 집값이 내려갈까?

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  우리나라는 세계에서 유일하게 선분양제도를 사용하고 있다. (아파트를 짓기 전에 먼저 분양권을 파는 것이다.) 청약을 받응 뒤 정식계약으로 이루어지는데 청약은 100%되었으나 정식계약일에 포기하는 세대가 발생하면 이를 미분양이라고 한다. 미분양이 증가하는 것은 분양가와 밀접한 관련이 있고, 시장의 분위기에 영향을 많이 받는다.

  만약 시장이 호황인데도 불구하고 건설사가 분양가를 너무 높게 책정하면 미분양이 발생할 것이다. 그런데 이런상황이 집값이 내려가는 상황이라고 볼 수 있을까?

  눈여겨 보아야 할 것은 입주 미분양이다. 입주 미분양이라는 것은 아파트를 다 짓고 입주를 시작했는데도 불구하고 분양을 끝내지 못한 상황을 말한다. 즉, 새아파트가 빈집으로서 공급이 되는 것을 의미하는 것이다. 안 팔린 물건은 결국 건설사 입장에서는 손실을 줄이기 위해 할인 분양이라는 최후의 수단을 쓴다. 

  따라서 집값이 내려갈 것인지에 대한 판다는 미분양의 증가로 볼 것이 아니라 시장 상황에 따른 미분양의 흐름을 잘보아야 하며 특히, 입주 미분양이 얼마나 되는지를 구분해서 판단하는 것이 필요하다.