요즘 투자공부를 하고 있긴하지만 가장 크게 느끼는 점이 있습니다. 바로 "물 들어올 때 노 저어라"라는 말입니다. 하지만 이것을 그대로 해석하는 것이 아니라 다르게 생각해야합니다. 여기서 집중할 것은 바로 물 들어올 때 입니다. 물이 들어오고 나가는 것은 인간인 우리들이 할 수 없는 것입니다. 투자로 말하면 대세적인 흐름인 거죠.
그 이유가 바로 시기를 잘 타야한다는 것 입니다. 주변에 운이 좋아 로또 청약에 당첨된 사람이 있을 것입니다. 물론 그분들도 공부하고 투자를 한 것이겠지만, 그냥 실 수요자로써 필요해서 아파트를 청약해서 산사람도 있을 것입니다. 실수요자인 분들은 그냥 물이 들어왔기 때문에 가만이 있어도 앞으로 간 것이죠.
반대로 생각해볼까요? 아무리 공부를 많이하고 좋은 입지에 부동산을 싼가격에 샀더라도 대세적인 흐름이 하락기라면 거스를 수 없습니다. 다만 투자공부를 통해 리스크를 최소화 할 수 있겠습니다. 그리고 추후 상승기가 온다면 그분은 더욱 많은 수익을 거두어 들일 것입니다.
따라서 언제 투자할지 리스크를 최소화하면서도 최대의 수익을 얻을 수 있는 부동산 투자시점을 알기 위해서는 부동산에 물 들어오는 시점을 찾아야 합니다. 하지만 이것은 상당히 어렵고 그시점을 캐치할 수 있는 감각을 갖어야 할 것입니다.
부동산 싸이클과 현재 어디인지 찾는 방법
1. 부동산 폭락기
폭락기가 들어가기 전에 반드시 전제되어야 하는 상황은 폭등입니다. 폭등은 약 2배정도 부동산이 상승하는 것입니다. 이러한 폭등과 폭락의 가장 큰 원인은 사람들의 심리입니다. 투자자는 장기적인 안목에서 자금의 계획성을 준비해 투자를 해야합니다. 반대로 투기는 기회를 틈타 큰 이익을 얻는 것을 말합니다.
부동산 시장에서 묻지마 투기꾼은 바로 단기적으로 분양권 프리미엄만 노린 사람들입니다. 입주 시기에 대한 대비가 거의 없으며, 이런 사람들이 들어오는 시점은 매우늦은. 오를 대로 오른 시기에 들어오게 됩니다. 하지만 사람들은 본전 심리 대문에 프리미엄이 붙지 않으면 쉽게 팔 수 가 없습니다.
그렇게 되면 시장은 미분양이 발생하고 점점 시장은 마이너스 프리미엄이 형성되기 시작합니다. 그리고 실제 입주가 다가오는 시점에서 잔금을 치러야 하는데 자금준비가 안되 있어서 난리가 나게 되는거죠. 전세를 급하게 맞추려고하고 대출도 알아보면서 전세가는 폭락하게되고 대출도 예상했던 것보다 나오지 않아 잔금을 못 맞추는 투자자도 발생하기도 합니다. 이렇게 폭락이 진행됩니다.
폭락장은 매수자 우위의 시장입니다. 팔려고하는 사람은 많지만 사려는 사람이 없어 매수자가 선택권이 많은 시장입니다. 따라서 이 시기에는 매매가와 전세가가 동시에 하락하는 현상이 나타납니다.
또한 정부는 더 이상 침체를 막기 위해서 규제를 완화하기 시작합니다. 정부는 금리우대 정책을 쓰게되고, LTV와 DTI규제도 대폭 완화하게 됩니다. 세금적인 부분에서는 먼저 취득세를 면제 또는 완화해주고, 양도세를 한시적으로 면제시켜주는 정책도 나오게됩니다. 또한 보유세인 종부세와 재산세 등을 면제 또는 완화시켜주게됩니다.
그리고 신규분양하는 아파트도 거의 없게 됩니다.
2. 부동산 하락 안정기
하락안정기는 하락을 어느 정도 멈추고 매매가는 진정이 되고 전세가는 서서히 상승하는 시기입니다. 대부분의 사람들은 투자에 소극적인 시기입니다. 언론에서는 부동산에 부정적인 뉴스가 주를 이루고, 전문가들도 긍정적인 언급보다는 소극적인 대응을 할 것을 권고하는 시기입니다.
이 시기에는 사람들은 바닥을 인지하지 못하는 시기입니다. 그래서 자가보유자들 중 많은 사람들이 안전한 전세로 옮기고자 하는 분위기가 형성됩니다. 또한 폭락기를 거치면서 주택공급은 눈에 띄게 줄고 분양도 청약단계에서 끝나는 경우가 거의 없습니다.
그런데 전세수요는 증가합니다. 먼저 투자자들도 적극적으로 투자하지 않기 때문에 전세 공급은 줄어들고, 아파트 가격이 상승하지 않기 때문에 월세로 전환을 많이 하기 때문입니다. 하지만 기존 전세임차인과 새로운 전세 수요자들이 나타나 전세가가 점차 상승하게됩니다.
정부는 주로 부양정책을 유지하고 있습니다. 보수든 진보든 이를 극복하기 위해 부양책을 쓰게됩니다. 하지만 부양책은 효과를 보기는 어렵습니다. 아직은 사람들의 투자심리가 위축되어 있기 때문입니다.
따라서 이시기는 전반적으로 매매가는 크게 오르지 않고 전세가는 상승을 시작해 매매가와 전세가 비율이 거의 최고 상태에 이르게 됩니다.
3. 부동산 상승 안정기
부동산 상승 안정기는 매매가와 전세가가 동시에 올라가는 시기입니다. 그렇지만 아직 투자 심리가 완전히 전환되어 투자 쪽이 우세한 상황은 아닙니다. 점차 갭투자가 점차 시작되는 시기입니다.
전세가가 점차 상승하면서 매매가를 올리는 시기입니다. 정확하게 설명하자면 전세매물이 귀해지고 매매매물이 엄청 많은 시기입니다. 전세매물이 아주 귀하기 때문에 나오는 족족 높은 가격에 거래가 되고, 보증보험제도로 인해 사람들이 안심하면서 전세를 거래하게 됩니다. 이 상황을 지켜본 매도자들은 호가를 올리게 되고 점차 전세가와 매매가가 올라가는 시기가 됩니다. 따라서 이시기는 전세난은 가중되고 이것이 사회적으로 이슈화가 되는 시기입니다.
4. 부동산 폭등기
이 시기는 사람들의 심리로 인하여 폭들이 일어나게 됩니다. 그리고 매도자 우위의 시장이 형성됩니다. 이 시기에는 사람들이 거의 다 집값이 오를 것이라고 생각하는 이유가 무엇일가요?
사람들은 상승 안정기를 거치면서 집값 상승의 분위기가 전반적으로 퍼져있습니다. 그리고 상승안정기에 수익을 거둔 사람들이 주변에 자랑을 하게되고 모든 사람들이 이제 상승기가 얼마 남지 않다는 생각을 갖게되면서 투자에 뛰어들게 됩니다.
정부의 규제정책은 생각보다 효과를 보기가 어렵습니다. 이 시기의 규제정책은 전국민이 투기꾼이 되어버렸기 때문에 잠깐의 효과만 나타낼 뿐 대세를 거스를 수 없기 때문입니다. 정부정책은 아무리 강력하다고 하더라도 실 수요자를 막을 수 없기에 조그만 구멍은 남아 있습니다. 그렇게 되면 실수요자들이 마지막으로 가격을 끌어올리게 됩니다. 정부의 규제정책이 시작되면 폭등기 시점이라고 할 수 있습니다. 하지만 나중에 있을 폭락을 조심해야합니다.
투자의 시점을 파악하기는 어렵지만 부동산 싸이클 전반을 정리하면서 나중에 다시 보자는 마음으로 정리하였습니다.
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