갭투자란 무엇인가? 갭투자 방법과 시기에 대해

글을 쓰고 있는 시점인 지금 갭투자는 인기가 없어지고 있습니다. 하지만 언젠가 다시는 오른다는 믿음. 그리고 지난 글에서 부동산 싸이클을 공부한 것처럼 갭투자에 대해 미리 알고 있어야 한다고 생각합니다. 

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갭 투자란 무엇인가?

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갭 투자란 우리나라에서만 존재하는 전세라는 제도를 이용해 자기자본금을 적게 투자해 레버리지 효과를 보는 투자방법입니다. 예를들어 1억짜리 아파트가 있는데 전세가 5000만원 이라면 자기자본금 5,000만원만 가지고 집을 사는 것입니다. 만약 아파트가 1억 5천만원이 된다면 수익금은 5천으로 100%가 됩니다.(각종 세금 제외)

 

하지만 알아둬야할 것은 이것도 반드시 위험이 따른다는 것입니다. 갭투자를 한다음에 매매가가 떨어지면 어떻게 될까요? 반대로 수익률은 곤두박질 치는 것입니다. 그리고 전세가가 떨어진다면 그만큼 역전세를 맞을 수도 있습니다. 

 

갭투자가 가장 적절한 시기는?

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갭 투자는 사실 하향 안정기가 끝날 무렵이 가장 좋다고 합니다. 이 시기는 매매가는 정체되어 있고, 전세가가 올라가는 시기입니다. (사이클 관련 글 확인해주세요)

하양 안정기가 끝난 뒤 갭투가로 주택을 하나 둘씩 모았다가 폭등기를 거치면서 수많은 수익률을 어둘 수 있기 때문입니다. 그리고 한가지 장점도 있습니다. 만약 1억짜리 아파트를 매매하면서 전세를 8,000만원에 줬다면 자기자본금은 2,000만원이 들었을 겁니다. 그런데 향후 아파트가 1억 2천만원이 되었다면 투자한 2,000만원을 회수 할 수도 있고, 그 회수한 돈으로 다시 주택을 구입가능한 시드를 가지게되는 것입니다. 

 

 

갭투자시  주의할 점은?

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그런데 전세가율이 90%가 넘는 것은 사실 인기가 없는 아파트들이며, 주로 나 홀로 아파트에 해당하는 것들이 많습니다. 절대 인기 좋은 아파트는 전세가율이 90%를 넘는 경우는 거의 없다고 보시면됩니다. 

그러면 여기서 의문사항이 듭니다. 과연 이렇게 인기가 없는 아파트를 내가 사야하는 가에 대한 고민입니다. 여기서 사람들은 많이 갈리기 때문에 정확한 답은 어렵지만, 그것은 각자의 관점에 따라 다른 것 같습니다. 입지론을 중시하는 사람들은 나홀로 아파트 같은 것들은 비추천하겠지만, 자본금이 적고, 싸이클 이론을 더 중시하는 사람들은 투자하는 것이 좋을 것 같습니다.

 

갭투자 물건을 파는 가장 좋은 방법은?

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갭투자 물건을 파는 시기는 전세가 만료되는 시점입니다. 왜냐하면 매수자가 투자자가 될수도, 실수요자가 될 수도 있기 때문입니다. 투자자라면 자신의 원하는 가격으로 전세를 셋팅할 수 있고, 실수요자는 바로 들어갈 수 있기 때문입니다. 

그리고 한가지 팔때 경쟁자가 많을 때 추가적인 팁은 공인중개사에게 만기에 맞추어서 다른 임차인을 맞추거나, 아니면 기존 임차인에게 오른 금액에 재계약을 먼저합니다. 그리고 투자자에게 팔면 세입자를 맞추지 않은 상황에서 파는 것보다 생각보다 잘 팔린다고 합니다. 

 

 

갭투자에 대해 간단하게 정리해보았습니다. 언젠가 투자해서 모두가 부자될 날을 기대하면서 같이 공부하는 것도 좋을 것 같습니다. 

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